- Definición precisa de “casa-habitación”: Determina que se entiende por tal al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente. Aclara que para la exención del “valor locativo” se considera la vivienda del contribuyente, mientras que para la exención de los alquileres, se considera la vivienda del locatario o sublocatario.
- Ampliación de los conceptos exentos en el alquiler: El decreto específica que la exención no solo cubre el precio del alquiler, sino también los importes que los inquilinos abonen por el uso de muebles y otros accesorios o servicios suministrados por el propietario. La exención entonces alcanza a:
- Las ganancias obtenidas por la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda.
- Los importes cobrados por muebles, accesorios o servicios suministrados junto con el inmueble.
- Todas las unidades alquiladas por una persona humana o sucesión indivisa, siempre que el destino sea exclusivamente casa-habitación para el inquilino.
- Aplicación a múltiples unidades: Aclara que la franquicia alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa tenga alquiladas para vivienda, siempre que el inquilino las use efectivamente como su casa-habitación.
- Independencia de la fecha del contrato: El decreto establece que la exención se aplica a las ganancias devengadas a partir del 1° de enero de 2026, sin importar si el contrato de alquiler fue firmado antes de esa fecha.
- Inclusión del “valor locativo presunto”: Extiende el beneficio a los inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado, siempre que quien lo reciba lo use como su vivienda permanente.
- Precisiones sobre la enajenación de inmuebles:
- Aclara que la exención por la venta de inmuebles o transferencia de derechos alcanza tanto a residentes en el país como en el exterior.
- Define que la transferencia de derechos se considera configurada incluso con la cesión del boleto de compraventa u otros compromisos similares, aun cuando no se haya entregado la posesión.
- Limitación de deducciones: Introduce un cambio técnico importante al establecer que ciertas deducciones (relacionadas con los gastos del inmueble) dejarán de ser aplicables para los locadores que sean personas humanas o sucesiones indivisas, dado que su renta ahora está exenta.
Ganancias. Exención en la locación y venta de inmuebles. Su reglamentación Decreto 406/2026
IMPUESTO A LAS GANANCIAS
DECTO-2026-406-APN-PTE – Decreto N° 862/2019. Modificación.
Ciudad de Buenos Aires, 29/05/2026
VISTO el Expediente N° EX-2026-38492032-APN-DGDA#MEC, la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, el Título XXIV de la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral y la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto Nº 862 del 6 de diciembre de 2019 y sus modificaciones, y
CONSIDERANDO:
Que el Capítulo II del Título XXIV de la Ley N° 27.802 de Modernización Laboral ha introducido una serie de modificaciones en la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones.
Que, en efecto, a través del artículo 192 de dicha ley se sustituyó el inciso n) del artículo 26 de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones a fin de establecer, con efectos para los períodos fiscales que se inicien a partir del 1° de enero de 2026, que las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación estén exentas del mencionado gravamen.
Que, asimismo, también ha incorporado una dispensa para el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y de la transferencia de derechos sobre inmuebles, alcanzados por las disposiciones del artículo 99 de la ley del tributo, que se enajenen o transfieran a partir del 1° de enero de 2026.
Que, por tal motivo, corresponde reglamentar aquellos aspectos que permitan brindar certeza y garantizar la efectiva aplicación de las referidas exenciones.
Que el servicio jurídico permanente del MINISTERIO DE ECONOMÍA ha tomado la intervención que le compete.
Que la presente medida se dicta de conformidad con lo establecido en el artículo 99, inciso 2 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Por ello,
EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA
DECRETA:
ARTÍCULO 1°.- Sustitúyese el artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto N° 862 del 6 de diciembre de 2019 y sus modificaciones, por el siguiente:
“ARTÍCULO 83.- A los fines de lo dispuesto por el inciso n) del artículo 26 de la ley, se entiende por “casa-habitación” al inmueble con destino a vivienda única, familiar y de ocupación permanente del sujeto que la habita. A estos efectos: i) tratándose de la dispensa relativa al valor locativo, esa calificación se referirá a la vivienda del contribuyente; y ii) tratándose de la franquicia relativa a la locación o sublocación, la calificación se referirá a la vivienda del locatario o sublocatario.
La exención de la ganancia derivada de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación -incluido el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario- alcanza a todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, afecte a dicho destino, en tanto el inmueble revista exclusivamente el carácter de casa-habitación para el respectivo locatario o sublocatario en los términos del literal ii) citado en el párrafo precedente.
La dispensa a la que alude el párrafo anterior alcanza a las ganancias derivadas de la locación o sublocación de inmuebles con destino a casa-habitación que se devenguen a partir del 1° de enero de 2026, con independencia de la fecha en que se hubiere celebrado el respectivo contrato.
El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a precio no determinado a que se refiere el inciso g) del artículo 44 de la ley queda comprendido en la exención a la que alude el primer párrafo in fine del inciso n) del artículo 26 de esa norma legal en la medida en que el cesionario afecte el inmueble a casa- habitación”.
ARTÍCULO 2°.- Incorpórase como artículo sin número a continuación del artículo 83 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto N° 862/19 y sus modificaciones, el siguiente:
“ARTÍCULO ….- Las personas humanas y las sucesiones indivisas, residentes en el país o en el exterior, gozarán de la exención establecida en el segundo párrafo del inciso n) del artículo 26 de la ley, respecto de los resultados por enajenación de inmuebles y por transferencia de derechos sobre inmuebles situados en la REPÚBLICA ARGENTINA, en la medida que dichas operaciones estén comprendidas en las disposiciones del artículo 99 de ese texto legal y que la enajenación o transferencia se produzca a partir del 1° de enero de 2026.
La mencionada dispensa alcanza a la enajenación, que se entenderá configurada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 3° de la ley; y a la transferencia de derechos sobre inmuebles, en los términos del artículo 254 de esta Reglamentación, en tanto se verifique con relación a esta última la cesión del boleto de compraventa u otro compromiso similar -sin que se tuviere la posesión- o de otro modo se transfieran derechos sobre inmuebles.”.
ARTÍCULO 3°.- Incorpórase como último párrafo del segundo artículo sin número a continuación del artículo 204 de la Reglamentación de la Ley de Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 2019 y sus modificaciones, aprobada por el artículo 1° del Decreto N° 862/19 y sus modificaciones, el siguiente:
“La citada deducción no resultará de aplicación cuando el locador o condómino, en la proporción que le resulte atribuible en virtud de lo dispuesto en el párrafo anterior, revista la condición de persona humana o sucesión indivisa”.
ARTÍCULO 4°.- El presente decreto entrará en vigencia el día de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.
ARTÍCULO 5°.- Comuníquese, publíquese, dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL y archívese.
MILEI – Manuel Adorni – Luis Andres Caputo
e. 01/06/2026 N° 36991/26 v. 01/06/2026
Fecha de publicación 01/06/2026
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