Después de varios años de prorroga el próximo 28 de febrero estaría venciendo el Régimen de información ROI para los inmuebles urbanos (para los rurales ya esta vigente) que siendo anteriores al 1/1/2015 todavía estén vigentes. Importante: Si el contrato de locución se realizo a partir del 1/1/2015 la fecha de vencimiento es el 26/2/2015.
Este Registro encierra 3 obligaciones:
1. EMPADRONAMIENTO EN EL REGISTRO
Están obligados a inscribirse las personas físicas, sucesiones indivisas y demás sujetos (sociedades, empresas, fideicomisos, condominios, asociaciones o entidades de cualquier clase, constituidos en el país, establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior), que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con bienes inmuebles. A saber:
1. La intermediación en la compraventa y/o locación (alquiler o arrendamiento) de bienes inmuebles, percibiendo una comisión, retribución y/u honorario.
2. Locaciones y/o sublocaciones (alquiler o arrendamiento) de bienes inmuebles, incluidos los efectuados bajo la modalidad de leasing (Ley 25248), por cuenta propia o con la intervención de intermediarios. Los mismos deben registrarse cuando:
Las rentas brutas devengadas por dichas operaciones en su conjunto, sumen un monto igual o superior a $ 8.000.- mensuales (El IVA no integra el concepto de renta bruta).
Tratándose de contratos en los cuales el importe de la contraprestación se haya definido para un período distinto al mensual, a fin de determinar su sujeción al presente régimen, corresponderá calcular el monto equivalente a un mes, a cuyo efecto se considerará que el mismo tiene 30 días.
Si la contraprestación se pacta en especie, los bienes o prestaciones recibidos se valuarán al valor de plaza a la fecha de recepción o finalización del servicio (tratándose de servicios continuos la obligación se configura el último día de cada período mensual).
En el caso de inmuebles rurales, los mismos tengan una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión (considerada individualmente o en su conjunto, resulten contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación), igual o superior a 30 hectáreas, con prescindencia del monto de rentas brutas que generen dichos contratos.
De tratarse de bienes inmuebles pertenecientes a sujetos residentes del exterior, la obligación señalada estará a cargo de sus representantes en el país.
Quedan exceptuados de solicitar la inscripción al Registro de Operaciones Inmobiliarias:
a) Los Estados Nacional, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, así como las instituciones pertenecientes a los mismos, excluidos los organismos y entidades comprendidos en el Artículo 1º de la Ley Nº 22.016.así como las instituciones pertenecientes a los mismos, excluidos los organismos y entidades comprendidos en el Artículo 1º de la Ley Nº 22.016.
b) Las entidades exentas en el impuesto a las ganancias, comprendidas en los incisos e), f), m) y r) del Art. 20 de la ley del gravamen.
c) Están exceptuados los condóminos que obtengan exclusivamente rentas provenientes de sus participaciones en condominios, cuando éstos últimos hayan cumplido con la obligación de inscripción en el Registro.
3. Desarrollo de emprendimientos inmobiliarios (loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares) que generen las operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación, cuando:
a) Se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal, o
b) El monto involucrado en su conjunto supere los $ 300.000.-, teniendo en cuenta el precio que surja de la escritura traslativa de dominio o boleto de compraventa, según corresponda. Tomando siempre el monto que considere el mayor importe.
4. Locación de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no delimitados dentro de bienes inmuebles (locales comerciales, “stands”, góndolas, espacios publicitarios, cocheras, bauleras, localización de antenas de telefonía celular, etc.), por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros. Cuando el monto de renta mensual supere $ 8.000.-
En el caso de cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales -excepto hipoteca y anticresis- no comprendida en el inciso b), cualquiera sea la denominación, modalidad y/o forma de instrumentación, cuya superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada individualmente o en su conjunto, sean contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación-, resulte igual o superior a 30 hectáreas.
Plazo para tramitar la inscripción.
Los sujetos obligados deberán inscribirse en el “Registro de Operaciones Inmobiliarias” mediante su empadronamiento, en forma individual por cada tipo de operación de las indicadas, dentro de los 10 días hábiles administrativos de reunidas las condiciones que determinaron la obligación.
Dicha obligación se cumplirá mediante transferencia electrónica de datos a través del Servicio ‘Registro de Operaciones Inmobiliarias’. De resultar aceptada la transacción, el Sistema emitirá un comprobante como “Constancia de Empadronamiento”.
Dicho sistema no permitirá la transacción informática cuando:
a) en todos los casos, detecte inconsistencias respecto del domicilio fiscal declarado, y/o
b) tratándose de las operaciones de intermediación mencionadas anteriormente, la actividad declarada por el responsable ante la AFIP no se corresponda con alguna de las siguientes:
|
Códigos
|
Actividades
|
|
681010
|
Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares
|
|
681098
|
Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.
|
|
682099
|
Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata (incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación y administración de bienes, entre otros, realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores y comisionistas, entre otros)
|
En ambas circunstancias el sujeto quedará obligado a regularizar su situación ingresando con Clave Fiscal al servicio “Sistema Registral”, o en su caso, en la dependencia del Organismo Fiscal en la que se encuentre inscripto.
2. REGIMEN DE INFORMACION
Los sujetos obligados a empadronarse, que asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar.
En las cesiones de nuda propiedad con reserva de usufructo de inmuebles, las obligaciones deberán ser cumplidas por el sujeto que reviste el carácter de cedente en tales actos.
Tratándose de bienes inmuebles pertenecientes a la sociedad conyugal por los cuales corresponde atribuir las rentas totalmente a uno de los cónyuges, las obligaciones se configurarán sobre éste únicamente.
Excepciones.
No corresponderá cumplir con el presente régimen, cuando el o los inmuebles:
a) Sean objeto de concesiones de explotación, públicas o privadas.
b) Se destinen a la realización de eventos, espectáculos, convenciones, conferencias, congresos o similares (salones, estadios, salas de cine o teatro, campos de deporte, etc.), o a ferias o exposiciones, incluyan o no servicios conexos a la locación.
c) Se encuentren sujetos a los Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido (STTC) regulados por la Ley 26.356.
d) Se sitúen en la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur y las operaciones económicas se encuentren comprendidas en el Artículo 1º de la Ley 19.640 y sus modificaciones.
e) Resulten afectados a las operaciones comprendidas en el régimen informativo dispuesto por la RG (AFIP) 3075. (Administradores de complejos comerciales no convencionales, ferias, mercados o similares).
Información a presentar.
Se deben informar en forma detalla una gran cantidad de datos, para lo cual será necesario contar con el contrato de locución y la escritura como mínimo para poder tener toda la información.
Para mantener un control de la información cargada, arme un Excel en el cual se detalla toda la información que requerirá el sistema. Pueden bajarlo desde ACA (recuerden saltar la publicidad haciendo click en el margen superior derecho).
La presentación debe realizarse mediante el servicio con Clave Fiscal denominado servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias“, seleccionando la opción “Locaciones y/o Cesiones de Inmuebles”.
El sistema informático emitirá como acuse de recibo de la transacción efectuada, una constancia que contendrá un código verificador. Una copia de la misma deberá ser entregada al locatario -inquilino o arrendatario- o, en su caso, cesionario.
Las modificaciones a los mencionados contratos, deberán ser informadas hasta el último día hábil del mes inmediato siguiente a aquel en que se produzcan las mismas.
Tratándose de locaciones, cesiones o contratos en las cuales la contraprestación sea pactada bajo la modalidad ‘en especie’ o ‘en efectivo con precio determinable’, el monto total pactado será informado de la siguiente manera:
a) Cuando se deba dar de alta dicho acto en el ‘Registro’: se consignará con valor ‘0’ -cero- el campo ‘monto total al finalizar el contrato’, y
b) cuando se perciba la contraprestación pactada: se consignará, mediante la opción ‘Modificaciones Contractuales’ del ‘Registro’, el importe total percibido en el campo ‘monto total al finalizar el contrato’.
Presentación Anual
Según el artículo 11 de la RG (AFIP) 2820, la declaración jurada anual debe contener la totalidad de la información suministrada en el año calendario. La primera declaración jurada anual a presentar debería ser la del período fiscal 2014, que vencerá el 26/3/2015.
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad “SIN MOVIMIENTO”.
La obligación señalada deberá cumplirse aún cuando en un período anual no existan operaciones a informar, en cuyo caso se consignará la novedad “SIN MOVIMIENTO”.
3. RETENCION DEL IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Los sujetos obligados a actuar como agentes de retención, respecto de las operaciones comprendidas en el presente régimen de información, deberán verificar la autenticidad de la constancia de cumplimiento al mismo.
Dicha verificación se efectuará ingresando al servicio ‘Información de contratos de inmuebles’ del ‘Administrador de Relaciones’. El sistema requerirá el ingreso de los siguientes datos: CUIT del agente de información, CUIL y/o CDI del locador, arrendador, cedente y/u otro obligado como agente de información y el código verificador que obra en la constancia obtenida.
La ausencia de tal constancia o si su contenido no coincide con la consulta efectuada de la misma, implicará que el locatario, si corresponde que actúe como agente de retención del impuesto a las Ganancias (RG AFIP 830), aplique la mayor alícuota para el tipo de operación que se trate, sin considerar monto no sujeto a retención; en otras palabras tratarlo como “no inscripto” en el Impuesto a las Ganancias.