La Ley 15.638 modifica la protección de la vivienda única y establece mayores requisitos para renunciar a ella. Por su parte, la Ley 15.369 incorpora al régimen notarial el deber de informar sobre la afectación a vivienda y la posibilidad de tramitarla gratuitamente ante las autoridades públicas competentes.
Las modificaciones comprenden dos aspectos: las condiciones para renunciar a la protección prevista en la Ley 14.432 y la información que debe brindar el escribano sobre el régimen de afectación a vivienda del Código Civil y Comercial de la Nación (anteriormente conocida como “Bien de Familia”).
Recordemos que el régimen de la Ley 14.432 protege la vivienda única y de ocupación permanente frente al embargo y al remate judicial para cobrar deudas, con las excepciones previstas en la ley. Busca preservar el hogar del titular y de su grupo familiar.
La protección no alcanza a todas las deudas. Puede embargarse o ejecutarse por:
- Obligaciones alimentarias.
- El precio de compra, construcción o mejoras de la vivienda.
- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas que la graven directamente.
- Obligaciones con garantía real constituida para adquirir, construir o mejorar esa vivienda.
Ley 15.638: principales cambios en la protección de la vivienda única
La Ley 15.638 modifica los artículos 1°, 4° y 9° de la Ley 14.432, que protege los inmuebles ubicados en la Provincia de Buenos Aires destinados a vivienda única y de ocupación permanente.
Fundamento constitucional. El artículo 1° mantiene el objeto de la protección e incorpora referencias expresas al artículo 36 de la Constitución bonaerense y a las facultades previstas en el artículo 125 de la Constitución Nacional.
Grupo familiar. El artículo 4° reemplaza la expresión “uniones de hecho” por “uniones convivenciales”. Se mantiene la inclusión de ascendientes y descendientes directos de alguno de los integrantes de la pareja y la continuidad de la protección después del fallecimiento del titular, siempre que los beneficiarios habiten la vivienda de manera permanente.
Renuncia con intervención notarial. El cambio central se encuentra en el artículo 9°. Antes se permitía renunciar por escrito, con la firma refrendada ante autoridad pública. Ahora, la renuncia debe formalizarse mediante escritura pública o acta notarial. El titular debe recibir información veraz, cabal y detallada sobre el alcance de la renuncia y sus consecuencias jurídicas y patrimoniales. El escribano debe dejar constancia expresa de esa información.
Consentimiento de la pareja. Cuando el inmueble constituya el hogar familiar, se requiere el consentimiento del cónyuge si el titular está casado, o del conviviente si mantiene una unión convivencial inscripta.
Autorización judicial. Si el cónyuge o conviviente se opone, está ausente o es una persona con capacidad restringida o incapacidad, el juez podrá autorizar la renuncia, siempre que el interés familiar no resulte comprometido.
Tope a los honorarios. Los honorarios del escribano por el acto de renuncia no podrán superar el 1 % de la valuación fiscal del inmueble o del monto del acto o contrato que motiva la renuncia, el que resulte menor. Este límite corresponde a los honorarios por la renuncia, no a todos los gastos de la operación.
Ley 15.369: obligación de informar sobre la afectación a vivienda
La Ley 15.369 modifica el artículo 35 del Decreto Ley 9.020/78 e incorpora, entre los deberes del notario, la obligación de informar sobre el régimen de protección de la vivienda previsto en los artículos 244 y siguientes del Código Civil y Comercial.
Cuando su actuación involucre un inmueble destinado a vivienda, el escribano debe informar:
- La existencia del régimen de afectación a vivienda.
- La posibilidad de tramitar esa afectación gratuitamente ante las autoridades públicas competentes.
- La alternativa de constituir la afectación en ese mismo acto, con su intervención.
Si la persona legitimada decide no afectar el inmueble, el escribano debe dejar constancia tanto de la información brindada como de esa decisión.
Difusión y seguimiento a cargo del Registro de la Propiedad
La Ley también dispone que el Registro de la Propiedad Inmueble bonaerense dé amplia difusión a las características del régimen, quiénes pueden solicitar la afectación, quiénes pueden ser beneficiarios y cómo tramitarla gratuitamente. Además, deberá informar anualmente sobre la evolución estadística de las inscripciones de inmuebles bajo este régimen en la Provincia.
Protección de la vivienda única en Buenos Aires: cambios en la renuncia y deber de información del escribano – LEY N° 15.638
El Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires
sancionan con fuerza de Ley
ARTÍCULO 1°: Modifícase el artículo 1° de la Ley N° 14.432, de Protección de Vivienda Única y de Ocupación Permanente,
el que quedará redactado de la siguiente manera:
“Artículo 1°: La presente Ley tiene por objeto la protección de la vivienda única y de ocupación permanente, en los términos del artículo 36 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, e implica un ejercicio de las facultades previstas en el artículo 125 de la Constitución Nacional.”
ARTÍCULO 2°: Modifícase el artículo 4° de la Ley N° 14.432, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“Artículo 4°: Las garantías propiciadas por la presente Ley beneficiarán al grupo familiar del titular de la vivienda, aun en el caso de fallecimiento del mismo, siempre que habiten la vivienda con carácter permanente.
Se entenderá por grupo familiar al originado en el matrimonio o en las uniones convivenciales, incluyendo a los ascendientes y descendientes directos de alguno de ellos.”
ARTÍCULO 3°: Modifícase el artículo 9° de la Ley N° 14.432, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“Artículo 9°: La garantía de inembargabilidad e inejecutabilidad de la vivienda establecida en los artículos precedentes, puede ser renunciada por el titular.
La renuncia deberá formalizarse mediante escritura pública o acta notarial, previa información veraz, cabal y detallada sobre el alcance de la renuncia y sus efectos jurídicos y patrimoniales, de lo que el notario interviniente dejará expresa constancia. En caso de que el inmueble constituya el hogar familiar y el renunciante fuere casado o mantuviera una unión convivencial inscripta, se requerirá el consentimiento del cónyuge o conviviente. Si este se opusiere, se encontrare ausente o fuere persona con capacidad restringida o incapacidad, la renuncia podrá ser autorizada judicialmente si el interés familiar no resultare comprometido.
Los honorarios profesionales del notario autorizante por el acto de renuncia no podrán exceder el uno por ciento (1 %) del valor establecido en la valuación fiscal del inmueble o del monto del acto o contrato que motiva la renuncia, el que resulte menor.”
ARTÍCULO 4°: Comuníquese al Poder Ejecutivo.
LEY N° 15.369
El Senado y Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires sancionan con fuerza de Ley
ARTÍCULO 1°: Modificase el artículo 35 del Decreto Ley N° 9.020/78 el que quedará redactado de la siguiente manera:
“Artículo 35°: Son deberes del notario: 1. Autorizar con su firma los documentos en que intervenga. 2. Asesorar en asuntos de naturaleza notarial a quienes requieran su ministerio. 3. Estudiar los asuntos para los que fuere requerido en relación a sus antecedentes, a su concreción en acto formal y a las ulterioridades legales previsibles. 4. Examinar con relación al acto a instrumentarse, la capacidad de las personas individuales y colectivas, la legitimidad de su intervención y las representaciones y habilitaciones invocadas. 5. Obrar con imparcialidad de modo que su asistencia a los requirentes permita que el acuerdo se complete en un plano de equidad. 6. Guardar el secreto profesional en tanto no se hagan públicas las declaraciones de las partes y exigir igual conducta a sus colaboradores. a) Se equipara a la revelación del secreto, la utilización que en beneficio propio o de terceros hiciere el notario sobre la base de los conocimientos que para su intervención se le hubieren confiado. b) El sigilo comprende lo conocido en relación directa con el negocio y las confidencias que las partes hicieren al notario aunque no estuvieren directamente vinculadas con el objeto de su intervención. c) La dispensa del secreto profesional podrá producirse por justa causa y la apreciación de su existencia quedará librada a la conciencia del notario. 7. Proceder de conformidad con las reglas de la ética. a) Constituyen en general faltas de ética, los actos que afecten el prestigio y el decoro del cuerpo notarial o que fueren lesivos a la dignidad inherente a la función o que empañen el concepto de BOLETÍN OFICIAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES La Plata > miércoles 21 de octubre de 2026 SECCIÓN OFICIAL > página 8 imparcialidad propio de la actividad notarial o que importaren el quebrantamiento de las normas de respeto y consideración que se deben los notarios entre sí. b) El Reglamento Notarial establecerá las faltas de ética, pero su enumeración no tendrá carácter taxativo, pues podrán considerarse tales las que surjan de la conceptualización general contenida en el apartado anterior. 8.Tramitar, bajo su sola firma la inscripción en los Registros Públicos de los actos pasados en su protocolo. 9. Asentar en los títulos de dominio o en otros documentos que los interesados le exhibieran, nota de los actos autorizados ante él, que tengan relación con aquellos. 10. Atender personalmente la notaría y no ausentarse por más de diez (10) días continuos sin conocimiento del Presidente de la delegación respectiva. Si la ausencia fuera superior a un mes, deberá solicitar licencia al Juez Notarial y proponer suplente, si así correspondiere. 11. Mantener abierta la oficina al público no menos de cuatro (4) horas diarias. Deberá anunciar el horario de labor en lugar visible. 12. Remitir trimestralmente a la delegación respectiva y al Juzgado Notarial, un estado de movimiento de los protocolos dentro de los plazos y con los datos que fije el Consejo Directivo. El informe deberá remitirse aunque no hubiere autorizado documento alguno en dicho período. 13.Tener a la vista, toda vez que haya de autorizar documentos relacionados con la transmisión y constitución de derechos reales sobre inmuebles, los certificados vigentes exigidos por las leyes registrales y de catastro nacional, sin perjuicio de los demás que corresponda conforme a la legislación vigente. 14. Informar en su actuación notarial que involucre un inmueble destinado a vivienda, conforme la existencia del régimen establecido en el artículo 244 y subsiguiente del Código Civil y Comercial de la Nación, la posibilidad de tramitar esa afectación de forma gratuita ante las autoridades públicas competentes, o de constituirlo en ese mismo acto con su intervención, y en caso de negativa del legitimado, dejar constancia de la misma en la actuación notarial sobre el cumplimiento del deber de información y la manifestación del legitimado.”
ARTÍCULO 2°: El Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, en su carácter de Autoridad encargada de inscribir la afectación de la vivienda, dispondrá la mayor difusión pública de las características, legitimados y beneficiarios de la afectación del inmueble destinado a vivienda, de la posibilidad de tramitarla gratuitamente, e informará anualmente sobre la evolución estadística respecto de las inscripciones de los inmuebles de la Provincia de Buenos Aires bajo este régimen.
ARTÍCULO 3°: Comuníquese al Poder Ejecutivo.