Derecho real de tiempo compartido. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación – Ley N° 26.994

Derecho real de tiempo compartido

Por Dario Rajmilovich*– Thomson Reuters La Ley

1. Introducción
El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) sancionado por Ley N° 26.994, incorpora en el Libro Cuarto (Derechos reales), Título VI (Conjuntos inmobiliarios), el Capítulo 2 (artículos 2087 a 2102) lo relativo al derecho real de “tiempo compartido”.
En tal alcance, el art.2087 define que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
El art.2088 establece que el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados.
En el caso de inmuebles debe formalizarse por escritura pública, la cual debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial (art.2089).
El art.2092 establece que el instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial.
Entre las obligaciones de las partes, el emprendedor (administrador del conjunto inmobiliario) debe abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas (art.2094, inciso d) CCyCN), mientras que el usuario debe abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente (art.2095, inciso d) CCyCN).
La extinción del tiempo compartido se produce por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación; en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral; o por destrucción o vetustez (art.2099 CCyCN).
Finalmente en lo que nos interesa destacar a los fines del presente comentario, al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales (art.2101 CCyCN).
2. Tratamiento impositivo del derecho real de tiempo compartido
El propietario del inmueble que constituye derecho real de tiempo compartido a favor de terceros (usuarios) o el cedente del derecho de tiempo compartido, en ambos casos percibiendo un precio por la cesión (1) , recibe el siguiente tratamiento frente a los distintos impuestos:
2.1. Impuesto a las ganancias
2.1.1. Cedente persona física
– Constitución de derecho de tiempo compartido por titular del inmueble: en caso de habitualistas encuadra como renta de tercera categoría (art.49, incisos b) o e) de la Ley de Impuesto a las Ganancias (LIG (2)), según corresponda), y en caso de no habitualistas encuadra como renta de primera categoría (art.41 LIG )
A mi juicio, en todos los supuestos se verifica la existencia de habitualidad (susceptible de periodicidad, permanencia de la fuente y habilitación de la fuente) al derivar la constitución del derecho de la explotación de un negocio inmobiliario en cabeza de un emprendedor, por ende queda alcanzado como renta de tercera categoría.
– Cesión de derecho de tiempo compartido entre usuarios: tributa en caso de habitualistas (renta de tercera categoría) y no tributa en caso de no habitualistas (por ejemplo una persona física que adquirió el derecho para disfrute (por él, su familia oe terceros) y en determinado momento lo cede por un valor de contraprestación (3).
2.1.2. Cedente sociedad u otro ente (sujeto empresa): tributa como renta de tercera categoría (art.49 LIG).

2.2. IVA
Tales operaciones no tributan al calificar como la constitución o cesión de derechos reales, fuera del objeto del gravamen.

2.3. Impuesto sobre los Ingresos Brutos (4)
– Constitución de derecho de tiempo compartido por titular del inmueble: tributa al mediar habitualidad (5) por las mismas razones que abonan la tipificación como rentas de tercera categoría frente al impuesto a las ganancias.
– Cesión de derecho de tiempo compartido entre usuarios: tributa en caso de habitualistas tributa y en caso de no habitualistas no tributa.

2.4. Impuesto de sellos  (6)
Con relación a la forma de determinación de la base de imposición relativa a la constitución o cesión de derechos de tiempo compartido, entiendo aplicables por analogía la normativa dictada en la normativa respecto de otros derechos reales.
Así, por ejemplo en el ámbito de la CABA (Código Fiscal T.O. 2015, “CFCABA”), se desprenden las siguientes implicancias:
Transferencias del derecho consecuencia de una donación, partición de herencia o división de condominio o liquidación de la sociedad conyugal:
La base imponible está constituida por el monto de la contraprestación pactada y siempre que esté constituida por una suma cierta y determinada. De no existir contraprestación de dichas características el acto no estará alcanzado por el impuesto (art.447 CFCABA)
Permutas:
La base imponible está constituida por la mitad de la suma de los valores que se permutan.
En los casos en que una de las partes compense a la otra con una suma de dinero para equiparar el valor de los bienes permutados y dicha sea inferior o igual al valor del bien dado, el impuesto será el establecido en párrafo anterior, hasta el tope de los bienes permutados (art.449 CFCABA)
Permuta de inmuebles o bienes muebles registrables ubicados en varias jurisdicciones
En el caso de permutas que comprendan bienes registrables ubicados en varias jurisdicciones, el impuesto se aplica sobre el valor asignado a los bienes ubicados en jurisdicción de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (art.450 CFCABA).
Permuta con adición de suma de dinero
Si en la permuta de bienes una de las partes se obliga a bonificar a la otra con la adición de una suma de dinero para igualar el valor de los bienes permutados, y esta suma es mayor al valor del bien dado, el contrato se reputará como de compraventa (o cesión, según los casos), debiendo satisfacerse los gravámenes que en cada caso correspondan, según la naturaleza de los bienes (art.451 CFCABA).


 

*Dario Rajmilovich es Contador Público (UBA, 1992), Especialista en Tributación (UBA, 1998) y un reconocido experto en impuestos. Autor de obras de la editorial Thomson Reuters La Ley, entre ellas la más reciente Institutos jurídicos en las normas tributarias y el Código Civil y Comercial de la Nación, dirigida en conjunto con Diego Fraga y Mariano Sapag.


 

(1) En el caso de los gastos abonados al propietario por los usuarios, en caso de tipificarse la renta como renta de primera categoría, los mismos califican como ganancia bruta (art.41, inciso d) LIG), siendo deducibles como gastos necesarios. En caso de tipificarse como renta de tercera categoría, los gastos califican como gastos necesarios.

(2) Por asimilación a otros derechos reales como los derechos de usufructo, uso, habitación o anticresis (art.41, inciso b) LIG) siendo éstos el listado de derechos reales que preveía el código civil anterior.

(3) Sujeto a la comunicación a la administración por parte del usuario y conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso (art.1095, inciso c) CCyCN).

(4) Del ámbito provincial y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

(5) En el ámbito de la CABA, el art.175 del Código Fiscal (t.o. 2015 según Decreto Nº 117/015 –BOCBA: 10/04/2015) establece las siguientes pautas legales para configurar la habitualidad: “La habitualidad está determinada por la índole de las actividades que dan lugar al hecho imponible, el objeto de la empresa, profesión o locación y los usos y costumbres de la vida económica.
El ejercicio habitual de la actividad gravada debe ser entendido como el desarrollo -en el ejercicio fiscal- de hechos, actos u operaciones de la naturaleza de las alcanzadas por el impuesto, con prescindencia de su cantidad o monto cuando las mismas se efectúan por quienes hacen profesión de tales actividades.
El ejercicio en forma discontinua o variable de actividades gravadas, no hace perder al sujeto pasivo del gravamen su calidad de contribuyente.”.

(6) Del ámbito provincial y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

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1 comentario en “Derecho real de tiempo compartido. Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación – Ley N° 26.994

  1. Buenas tardes, necesito me indiquen como tomo las retenciones de ganancias de cuarta categoría, ya que hasta el momento se hacía desde mis retenciones impositivas y ahora no hay información actualizada de las mismas, y el SIRE, informa solo las practicadas a la seguridad social y a los Beneficiarios de exterior!
    Desde ya muchas gracias!

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